如今行业聚首，探讨话题逃不开3点：招商怎么做？园区生态怎么搞？如何快速孵化企业产业？
“集体焦虑”都引向同一个问题：产业怎么引得来，留得住？
今天我从顶层设计与落地实操的视角，分享行业头部园区的生态运营经验，希望对同行的你有所启发！
破解问题之前，先摸底焦虑的原因。
最近，珠三角上演工业用地“狂飙”。先是深圳5年1亿“工业上楼”计划开始，到近期中山“商住改工”政策，多地密集出台政策，以促进产业用地节约集约利用，拓展产业发展空间。
工业用地供给暴涨，地多企少，基本预示今年将迎来招商大战。
产业园不断增加，但全国产业园空置率却居高不下。根据世邦魏理士2022年数据，一线城市产业园区空置率仍处在高位，北京上海去年Q3超过17%。
供需失衡态势，不容乐观。
如何破解招商焦虑？需要从行业数据中发掘线索。
近3年产业园区有哪些增长亮点吗？有一个。戳这里，让园区招商找得到、推得快、谈得准！
综合服务收入，5年增长8倍，不仅扛住了大环境压力，还是园区利润新的增长点。目前该收入已成产业地产头部公司主力收入之一，中电光谷园区运营收入占比甚至达到52.4%。
而且做服务搞运营不止赚钱，还被成功验证，能给园区带来质的飞跃。运营服务品质好的园区，其租金比肩甲级写字楼，如上海自贸壹号二期租金已超过北外滩等核心地段的平均租金。
运营，显然已经成为园区应对环境压力的核心手段。
留住产业，为什么必靠生态运营？
园区运营认知比较普遍，但园区生态运营，熟知的人并不多。
生态运营，是园区运营服务的一种形式，其服务对象不只是入驻企业，还有园区生态内所有角色。服务的目的，也不是租售载体获利，而是形成多维体系产业生态的汇聚，从运营过程中获利。戳这里，了解智慧园区招商解决方案
生态运营并非空穴来风，而是随着行业发展，形成的必然方向：
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3.0园区发展趋势——从只提供九通一平基础服务的1.0园区，到服务产业链的2.0产业园区，再到如今服务生态的3.0生态园区，企业&产业等多方需求不断升华迭代，倒逼园区向生态运营前进。
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园区收入变迁趋势——随着行业进步，过去以开发收益、政策收益为主的盈利模式，转变为投资孵化收益、生态运营收益为主。
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行业发展阶段趋势——产业地产过去以快速拿地 、快速周转PPP模式为主流，是赚短期快钱的“猎手思维”；而如今随着脱虚向实、产业孵化的重任交给园区，慢耕细作，肥沃企业，赢在长线的“农户思维”成为当前主流。
所以要留住产业，精耕产业，生态运营是必要手段。下图是实际运营中，必须考虑的园区生态5大角色。当用生态的眼光去审视园区，而不只是关注入驻企业之后，你也会发现生态运营、联动各个角色的必然性。
一流园区如何3步搭建生态园区？
在深圳，已有不少园区探索出生态运营的落地经验，同时取得不俗成果。
这些园区是如何落地生态运营，留住产业并让他们越做越好？可以归纳为3步：一、洞悉企业需求
企业不同的阶段，对于外部服务的依赖不同。企业从0到1，主要看企业创始人+核心技术+商业模式，而企业从1到100，到1000，则需要产业资源+产业生态。
企业不同的规模， 对于外部服务的依赖不同。园区50%以上服务的都是中小企业，除了生产研发，其他都希望交给园区。怎么组织龙头带动产业，组织中小企业抱团发展，是园区服务的重要体现。
二、构建企业全生命周期服务体系
企业全生命周期，可不单单只有企业一个维度，而是所有参与企业服务的角色，如资本、服务商等等，都牵涉其中。所以我们要构建全生命周期服务体系，重点是搭建平台，实现其他4大生态角色的信息需求互通、撮合交易。
这个服务对中小企业有多重要？可以试想一个创业公司，再小也会配备自己的成本中心，比如财务部、人事部，这些都是需要掏钱的，对企业而言负担不小。但如果入驻生态园区，企业不用浪费这些人力指标，因为园区会提供保姆式的服务。
比如园内一批AI企业不招人事，由园区提供招聘服务，统一从外面引进20个程序员，以集体面试的方式帮助企业招人。
这就是生态园区的服务逻辑。围绕产业园区内外资源，建设运营服务生态。园区外有政策、有科技人力资源，园区内有扶持需求、人力需求，那园区作为平台，用最高效的方式进行撮合，实现多赢。
而在具体落地上，则需要一个完整的服务系统作为支撑。这个服务系统，覆盖企业、个人等等生态角色，可以简单分成3大部分，负责需求发起的超级前台，负责业务处理的订单中心，以及负责交易闭环的支付钱包。
三、打造生态服务平台商业模式
建立生态园区，目的是长期可持续发展，本质是要持续赚钱。
园区服务收入是一部分，税收反哺是一部分，一旦生态建立成功，还有更为丰富的盈利方式。甚至可以像深圳一线园区一样，形成平台联盟，将生态平台模式向全国更多园区覆盖。目前我们的合作伙伴已在全国落地多个项目，已验证联盟模式的成功。
非一线城市的城投同行们，务必保持警惕，未来你们不止面对同市竞争，还将面对一线城市园区的跨域竞争。
如果归纳生态服务体验的话，可以用三个词：方便、周全、实惠。
企业入驻后，主要享受会员服务、内容服务、交易服务、生态撮合几大服务：
- 会员服务——企业只要充值到一定量，就能在园区获得专属服务，比如在食堂为企业员工单独划分用餐区域，比如给到专属折扣等等；企业能从未收获员工归属感、凝聚力。
- 内容服务——单独为企业管理者、企业员工建立内容圈子，推出行业闭门会or园区员工相亲等等定制活动，撮合信息，实现圈层沟通；企业能从中收获行业圈子资源，与员工高留存率。
- 交易转化——园区内部有自己独立一套支付平台，方便企业为员工储值购买福利，同时能享受园区内的独家折扣。通过规模效应，企业能够获得到比市场更实惠的购买价格。
- 生态撮合——将园内企业商家乃至供应链需求进行协调，为企业提供批量购买原材料、批量招聘或者组团出国接单等等生态服务，加强整个生态的服务粘性与深度。企业也能获得更迅速的成长机会。
所有服务都能在移动端完成预定，而且高效方便，不会有客服对接的繁重成本，流程高效，也不会有层层审核的消耗。
如果你是企业管理层，诸如接待、报修、员工福利定制、政策申报等等服务需求，在手机上即可操作；举个例，以后管理者想给员工发福利点星巴克，不用打开app繁琐操作，还需索要发票去报销，而是直接在园区服务小程序，就能预定团餐，并且走公司自己的园区支付钱包。
如果你是员工，所需要的行政服务也都能线上处理，如手续办理、福利兑换等等，同样方便。
原因很简单，就如有了移动支付后，我们很少会用现金；点过外卖后，很难再自己做饭一样。享受过生态服务的便利后，产业就很难脱离习惯。
所以产业园可以靠政策靠税收优惠，引进产业；但要长期留住产业，生态运营的思维，必不可少！